En días recientes en Barcelona se ha estado discutiendo acerca de la conveniencia de regular o no el precio del alquiler. Es un sentimiento generalizado que acceder a una vivienda se hace complicado, los precios aumentan a una tasa mayor que los salarios.

Como en todos los temas, hay al menos dos posiciones encontradas acerca de si o no aplicar una regulación, hay quienes dicen que aplicar restricciones a los precios limitará la oferta de propiedades en alquiler y se creará un mercado negro, incentivando que al final haya pagos por otros conceptos para elegir entre los interesados, o bien cuando haya que ajustar precios anualmente.

En la otra acera, quienes defienden la aplicación de una regulación firme. Basan su postura en que los dueños de propiedades son en la mayoría de los casos, personas que viven de las rentas y que aumentan su patrimonio a través de la inexorable necesidad de vivienda de los demás.

Escribo este artículo porque después de mirar la evolución de múltiples variables del mercado, tengo la impresión que la variación de los precios puede estar incluida por factores distintos al ánimo de lucro rapaz de los dueños (que no descarto que exista), sino que trasciende a niveles macroeconómicos y monetarios, algo que no puede ser combatido en las condiciones planteadas.

Hagamos el ejercicio para alguien que vive en Barcelona desde hace diez años e intentemos responder preguntas como: ¿cuánto ha dedicado de su ingreso a alquilar un piso?, ¿cuánto ha variado su salario en estos años?, lo que nos ayudará a entender la magnitud de la variación, en caso que la hubiere.

Los datos que tenemos proceden del ayuntamiento de la ciudad, son los precios por metro cuadrado extraídos de los contratos firmados entre el primer trimestre de 2014 (1erT-2014) y el tercero de 2020 (3erT-2020).

 

 

 

Para efectos de este artículo no iremos a detalle por zona, por qué unas variaron más que otras o bien la magnitud de los precios.

 

El cambio acumulado para los diez distritos desde el 1erT-2014 al 3erT-2020 es de 3,55 euros por metro cuadrado, equivalentes al 36,49%, superando con creces el aumento del salario medio entre 2013 y 2019, que según estimaciones del fue de 5,80%.

Las preguntas que surgen son, ¿cómo es posible que el precio de las viviendas aumente a un ritmo mayor que la capacidad de pagar por ellos?, ¿qué factor o factores generan estos cambios?, intentemos responderlas.

Algo podemos dar por cierto, la demanda de pisos se ha mantenido a pesar del aumento, en cuanto, si los datos que analizamos surgen a partir de contratos firmados, efectivamente ya se ha producido un acuerdo para el usufructo de la propiedad.

Lo segundo, qué ocasiona este aumento, es generalmente asociado a:

  1. Stock de propiedades limitadas, Barcelona tiene dos barreras geográficas naturales, está rodeada por el mar y por la Collserola, por lo cual no tiene mucha superficie en la cual desarrollar nuevas viviendas.
  2. Aumento en el número de pisos dedicados a estadías cortas, vacacionales en su mayoría, tales como AirBnb.
  3. Acumulación de propiedades por parte de pocos tenedores, los cuales, aumentan de forma artificial los precios.

En cuanto a lo primero, Barcelona ha reducido su stock de viviendas en poco más de nueve mil inmuebles, un 1,11% menos. Aún así no parece ser la causa del salto más que proporcional en el precio por metro cuadrado. Queda por tanto, descartado.

Otro factor comúnmente mencionado es la proliferación de viviendas de alquiler turístico, que son desviadas del mercado de alquiler de largo plazo al mercado de estadía corta y alta rotación.

Las estadísticas relativas a este sector son poco claras, en cuanto parece no haber un censo ajustado a la realidad. Si visitamos airbnb.com y buscamos una estadía en Barcelona la página indica que hay más de 300 propiedades entre las cuales escoger, no es posible ver el número total.

Si acudimos a las fuentes oficiales, según el último censo realizado por el Ayuntamiendo de la ciudad el total de viviendas debidamente registradas alcanza las 696 propiedades.

Si nos atenemos a este número, no indagando acerca de su verosimilitud, su peso relativo frente a la totalidad de unidades de vivienda en la ciudad de Barcelona (de cualquier tipo y tamaño) representa el 0,09% del mercado inmobiliario residencial.

El tercer punto, el de grandes tenedores de vivienda, el pasado 29 de julio de 2020, La Vanguardia publicó lo siguiente:

Según el informe, que se basa en los datos del catastro municipal de Barcelona y de las fianzas depositadas en el Instituto Catalán del Suelo, en la capital catalana hay 212.901 viviendas en alquiler en manos de 100.200 propietarios, lo que da una media de 2,1 viviendas en alquiler por titular.

Sin embargo, 69.037 (el 32,4 %) de estas viviendas se concentran en 2.344 propietarios (el 2,3 %) que tienen más de 10.

El informe al que se hace referencia fue realizado por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB).

De esta realidad sí podríamos asumir que la decisión de pocas personas, afecta la totalidad del mercado. Si hubiere una colusión para fijar precios, esto sería fácilmente ejecutable debido a ‘poder’ que le otorga a un grupo reducido sobre casi un tercio del mercado de viviendas en alquiler.

Un aumento generalizado y coordinado en los precios sería aprovechado por los pequeños tenedores en búsqueda de maximizar sus ingresos, fenómeno que se repite en cualquier mercado de oferta y demanda.

No obstante, no hay indicadores que describan temporalmente el cambio en los precios del alquiler en propiedades ofertadas por grandes tenedores, el mercado es analizado como uno solo, y dejar toda la explicación de las variaciones en un solo factor es poco responsable, desde un punto de vista analítico.

Es entonces cuando una cuarta variable entra en juego. ¿Qué tan plausible es pensar que la política monetaria tiene un efecto en la fijación de precios?


A partir de 2008 a propósito de la gran crisis financiera originada por la caída de Lehman Brothers, tanto la Reserva Federal, el Banco Central Europeo o el Banco de Japón han expandido la masa monetaria disponible, no solo en forma de dinero circulante sino en compras de bonos y acciones. En este gráfico se muestra el cambio del balance del BCE, en el lado de los activos, los cuales presentan en color violeta lo que se denomina ‘securities’, instrumentos financieros para recaudar capital. Al aumentar su nivel quiere decir que el banco compró compromisos de deuda de terceros a cambio de efectivo.

Este dinero creado por el banco entra al torrente financiero a través de los bancos, para así impulsar la demanda agregada an búsqueda de una respuesta de la oferta, que al final se traducirá en más empleo y consumo. Hasta allí, todos felices y de acuerdo.

 

 

El problema surge cuando estos fondos, producen el llamado ‘Cantillon effect’, a través del cual los primeros en recibir los fondos son aquellos mejor situados, teniendo una ventaja sobre las demás empresas e individuos. Esta ventaja se traduce en la posibilidad de adquirir bienes a un precio menor, antes que el efecto del aumento de la masa monetaria sea absorbido por el sistema.

Gráficamente:

 

Esto refuerza entonces un ciclo de acumulación en el cual la compra de bienes muebles es una sus expresiones. De hecho, la naturaleza intrínseca de estos, la inexorable necesidad de tener un techo, y la oferta limitada e incluso decreciente en su número ha causado que en el período 2014-2019 el precio por metro cuadrado de alquiler haya aumentado más que el precio del oro.

La regulación, por tanto, es inefectiva, inútil. En este respecto no abogo por una libertad plena en el sistema de propiedad, en cuanto el mercado del alquiler, y de la vivienda en general tiene implicaciones mucho más profundas que por ejemplo los impuestos o incluso al mercado laboral. El escenario ideal, sería una libre fluctuación de la oferta y de la demanda –si no existiera el efecto que la política monetaria expansiva ejerce-.

Estadísticamente las pruebas saltan a la vista. El aumento de los precios en el alquiler se corresponden de forma casi perfecta con el aumento en la masa monetaria en Euros, esto lo determinamos a través de una simple correlación.

De forma sencilla, si no hay relación entre las variables el resultado tenderá a 0 (cero) y en caso de haberla, el resultado será más cercano a 1.

 

Al hacer esta operación, el resultado 0,96 indica que efectivamente, el crecimiento de las dos variables sigue el mismo patrón.

Nota: La correlación se hizo tomando los datos de 2013 para los pasivos del BCE y 2014 para los alquileres, suponiendo un rezago en el efecto del aumento de la masa monetaria.

En Noviembre de 2020, el Banco Central Europeo anunció que “prepara la ampliación en diciembre del programa de compras de emergencia de deuda pública y privada por la pandemia (dotado hasta ahora con 1,35 billones de euros hasta finales de junio del 2021) y de las inyecciones de liquidez barata a los bancos para que concedan créditos”.

Previsiblemente, estos fondos inflarán aún los precios de los alquileres y de las propiedades en sí, por dos razones principales:

  1. la liquidez tiende a acabar en las mismas manos, aquellos con el capital para adquirir más bienes y/o endeudarse para ello.
  2. El exceso de liquidez mantendrá las tasas de interés muy bajas, potenciando el riesgo.

El tema del precio del alquiler, por tanto, es una moneda de dos caras. Europa es una importante economía, el primer mercado del mundo. Sus medidas para incentivar el gasto y reactivar el ciclo económico son las mismas que generan efectos secundarios no deseados.

Es poco plausible que el crecimiento esperado se pueda lograr a partir de una política no expansiva, por lo cual, en Barcelona convivirán dos fenómenos, el primero, más de un tercio del stock de viviendas en poder de pocas manos; el segundo, una regulación que incentivará los acuerdos y pagos fuera de la ley.

Juan Carlos Golindano S.

12 de Noviembre de 2020